Jos vastaus kysymykseen on myönteinen, on hankkeeseen ryhtyvän järjestettävä myytäväksi tarkoitetuille asunnoille asuntokauppalaissa säädetty suorituskyvyttömyysvakuus 10 vuodeksi. Markkinaoikeus käsitteli ja ratkaisi kysymyksen marraskuussa 2023, ja sen jälkeen asiaa pohti KKO.
Tapauksessa kysymys oli asuinkerrostalosta, jossa oli 72 huoneistoa. Talon kaksi alinta kerrosta oli toimitilakäytössä, ja ko. toimitilat muutettiin 17 asunnoksi. Rakennuslupana oli ”toimistohuoneistojen muutos asuinhuoneistoiksi”. Tämä muutos edellytti tilamuutoksia ja peruskorjausta. Tuloksena oli uusia asuinhuoneistoja.
Asuntokauppalain 2:1 c § otsikkona on lisärakentaminen. Säännöksen mukaan lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että ” yhtiölle myöhemmin rakennetaan uusia asuinhuoneistoja”.
Edustin hankkeeseen ryhtynyttä tahoa ja näkemystä, ettei olemassa olevien huoneistotilojen käyttötarkoituksen muuttaminen ole lain tarkoittamaa lisärakentamista, mitään lisätilaa ei rakenneta. Kyseessä oli, kuten rakennusluvassa sanotaan, ”toimistohuoneistojen muutos asuinhuoneistoiksi”. Hallituksen esitys mainitsee esimerkkeinä lisärakentamisesta kokonaan uuden rakennuksen ja talon ullakkotilat. Markkinaoikeus päätyi rinnastamaan huoneistojen käyttötarkoitusmuutoksen lisärakentamiseksi.
Korkein oikeus lähetti tänään postia, ettei se antanut asiassa muutoksenhakulupaa. Korkeimman oikeuden oikeusohjetta ei siis saatu, ja nähtäväksi jää mikä vaikutus Markkinaoikeuden ratkaisulla on. Sen linjausta noudatettaessa mikä tahansa hanke, jossa AsOy:lle syntyy aiempaan verrattuna 2 tai useampi uusi asunto, edellyttää asuntokauppalain 2 luvun noudattamista ja suorituskyvyttömyysvakuutta. Esimerkkinä vaikkapa yhden toimiston jakaminen 2 asunnoksi.
Asuntokauppalain ja KKO ennakkoratkaisun mukaan suorituskyvyttömyysvakuus vaaditaan, kun AsOy:n asunnoista peruskorjauksen yhteydessä tehdään uudenveroisia. Vakuus vaaditaan kuitenkin vain, jos peruskorjaus ulottuu koko rakennukseen.
On vaikea ymmärtää, miksi pienimuotoisessakin hankkeessa käyttötarkoituksen kautta syntyvä uusi asunto olisi ostajalle ja AsOy:lle riskialttiimpi kuin kiinteistösijoittajan peruskorjaamat uudenveroiset asunnot 5 kerroksessa 7-kerroksiessa talossa.
Jussi Kalliala
Asianajaja, osakas